Trh s byty je letadlo, kterému už brzy dojde palivo.
Já vím, že ceny dál už neporostou jste slyšeli od roku 2015 a nyní jsme na dvojnásobku a ani covid a ekonomický propad s tím nic neudělal. Takže už všichni předpokládají neustálé zhodnocování a zpátky ni krok. Tato víra sama o sobě pak žene ceny ještě výš, ale je dobré si situaci alespoň trochu rozebrat.
Proč jsou ceny bytů v Česku nyní tak vysoké a neustále se každoročně rapidně zvyšují prakticky už 10 let? Musíme si uvědomit, že je to trend a trend má svoji velkou setrvačnost. Je to koktejl několika různých faktorů a je potřeba se na jednotlivé "ingredience" podívat zvlášť.
1) Demografie - po roce 2010 na trh poněkud opožděně vstupovala silná generace ze 70. let, která jako první masivně využila k nákupu hypotéky. Česko má nyní o cca 500 000 více občanů, než tomu bylo před 20 lety. Dále jsou to zahraniční pracovníci, kterých tu máme v současnosti cca přes 700 000, což je také nárůst o cca 500 000 za posledních 20 let. Čili tu žije minimálně (oficiálně) o milion více lidí, než před 20 lety a tito lidé se ještě koncentrují do velkých měst a průmyslových oblastí.
2) Solidní růst HDP a mezd po roce 2012, relativně nízká cenová hladina v porovnání se západem.
3) Během intervencí ČNB bylo do světa vypuštěno přes 2 biliony korun, z nichž velká část se časem proměnila v investice do realit. Ano, pokud jste zahraniční investor a nakoupíte za eura koruny, tak bylo celkem logickým krokem, že za ně pak nakoupíte reality, místo toho, aby vám ležely na účtu.
4) Nedostatečná bytová výstavba. Například v 1,7 mil Varšavě se za rok 2020 dokončilo 20 500 bytů, zatímco v 1,3 mil Praze pouze 5280. Průměrná cena tam je skoro poloviční, přičemž mzdy jsou nižší pouze o cca10 %. A o bytové výstavbě mimo Prahu a Střední Čechy se raději ani nezmiňuji...
5) Nízké úrokové sazby až do nedávna.
Tyto faktory jsou zásadními složky paliva, které odstartovalo výrazný růst cen bytů a tento růst i drželo.
6) Dnes však panuje představa, že tento růst bude nekonečný. Kdo vysloveně nemusí, tak neprodává a kdo jenom trochu může, tak kupuje, což je poslední zásadní faktor, který ceny žene dál nahoru. Ale tento faktor už nemá za sebou žádné reálné fundamenty, je to pouze víra a sebenaplňující se proroctví.
Celý růst už je v podstatě založen z velké části jenom na víře, že ceny dál porostou. Všechny ostatní faktory, které ceny vyhnaly tak vysoko už se z velké části vyčerpaly.
1) Demografie - po silných ročnících z období komunismu budou nyní na trh přicházet naopak velmi slabé populační ročníky z 90. let, přičemž nemalá část z nich už má dávno bydlení zajištěno od rodičů. Cizinců bude stále přibývat, ale s postupující robotizací ten nárůst patrně už nebude tak markantní.
2) Konvergence HDP k západu bude i dál pokračovat, ale už ne tak vysokým tempem. Navíc cena našich bytů se už i v absolutním měřítku začíná přibližovat městům na západě či je dokonce překonává. Vážně čekáte, že byt v Praze nebo Brně bude stejně drahý či dražší, než třeba v Mnichově nebo Frankfurtu n. M?
3) Růst úrokových sazeb nyní naopak posiluje korunu a část investorů může začít přemýšlet, že je vhodná doba k realizaci zisků prodejem bytu a následné výměny korun za valuty.
4) Zdlouhavé stavební řízení je mantra, proč se u nás staví málo bytů a určitě to je minimálně z části pravda. Ale nikdy jsem si nevšiml, že by u nás vázla výstavba obrovských kancelářských či obchodních center nebo průmyslových zón. Developeři jenom v Praze mají už dávno zajištěny obrovské pozemky pro deseti tisíce bytů, ale proč spěchat, když každý rok navíc vám vynese klidně o 10-15 % více na tržbách. Uvidíte, jak se bytová výstavba při těchto cenách najednou rozjede a to nemluvím o tom, že se možná opravdu zjednoduší i to stavební řízení.
5) Nízké úroky jsou nyní na nějakou dobu naprosto pasé. Jenom úroky z hypotéky v řádech nižších milionů si už nemůže dovolit splácet ani valná část střední třídy.
Takže nám tu jako opravdový tahoun zůstává už pouze jenom ta víra, že zdražování/zhodnocování bude i nadále pokračovat. Tento faktor bude jistě působit nějakou dobu a ceny můžou klidně další dva tři roky dál růst nad rámec inflace. Ale to už hrajeme hru letadlo, kterému dříve nebo později zákonitě dojde palivo. A je třeba si už nyní položit otázku, kdo, za co a proč vlastně bude za 5 a více let kupovat byty?
https://www.czso.cz/csu/czso/pocet-v-cesku-pracujicich-cizincu-loni-vzrostl
https://www.patria.cz/zpravodajstvi/3796920/pred-rokem-skoncily-devizove-intervence-cnb-trvaly-41-mesicu.html
https://www.kurzy.cz/zpravy/595074-praha-je-na-prvnim-miste-ve-stredni-evrope-bohuzel-v-nedostupnosti-bydleni/
https://www.hypoindex.cz/clanky/ceny-bytu-v-evrope-nejrychleji-rostly-v-cesku/
Robert Šimeček
Pro 28 % ukrajinských dětí ve věku 6-14 let není u nás zajištěno základní vzdělávání.
Když jsem si tuto informaci přečetl, zůstal jsem naprosto v šoku. Považuji za naprosto skandální, pokud stát dětem nezajistí ani základní vzdělání.
Robert Šimeček
Válka na Ukrajině prý potrvá minimálně ještě dalších 10 let
Takto halucinoval ředitel Odboru bezpečnostní politiky na ministerstvu zahraničí Počuch v titulním článku Idnes. Tato představa značí základní nepochopení toho, jaká je nyní na Ukrajině situace a hlavně kam to celé zatím směřuje.
Robert Šimeček
Velká jarní ofenziva blábolení narazila na tvrdou realitu
Se značnou dávkou skepse jsem celé jaro četl články, kde se všichni předháněli v popisu, jak drtivě úspěšná a rychlá bude chystaná ofenziva. Jeden by řekl, že by bylo záhodno vystřízlivět, ale blouznění a blábolení pokračuje dál.
Robert Šimeček
Černochová - hattrick blábolů dovršen, už to musím okomentovat
Tato dáma je opakovaně zcela mimo a ukazuje svoji naprostou nekompetentnost a mentální nedostatečnost. A přitom rozhoduje o zbrojních zakázkách za desítky či možná stovky miliard korun. Níže tři fatální selhání pro Vás obrázek.
Robert Šimeček
"Nájemné prý letí nahoru, protože lidé nyní preferují nájem místo nákupu bytu." Vážně? :D
Experti za 15-20 dkg vlašáku, za pomocí Ctrl+C/V novinářů, zamořili mediální prostor dalším nesmyslem, který je pak papouškován dalšími experty za 10-15 dkg vlašáku. Já níže zadarmo vysvětlím, proč je to nesmysl.
Robert Šimeček
Trh s byty je letadlo, kterému už došlo palivo.
Tento blog je update mého blogu ze začátku února "Trh s byty je letadlo, kterému už brzy dojde palivo." Osvědčená mantra realitních "expertů" o neustálém realitním růstu se rozplynula jak jejich honoráře po nákupu v supermarketu.
Robert Šimeček
Pražský nesmyslný bizár - zákaz konzumace alkoholu na veřejnosti
Tento nesmyslný paskvil byl prezentován jako nástroj pro boj proti narušitelům veřejného pořádku. A já se s Vám podělím, jak to chodí v praxi.
Robert Šimeček
Škatule, škatule hejbejte se aneb porvete se o byty!
Přesně tuto hru budou už za pár měsíců hrát sta tisíce lidí, kteří nemají svoje vlastní bydlení. Ekonomické zákony platí stejně, jako ty fyzikální. Potřebujeme přes 100 000 bytů a to velmi rychle nebo bude velký sociální problém.
Robert Šimeček
Návrat do reality - Ukrajina
Výhled na budoucí vývoj ruské agrese vůči Ukrajině je mnohem horší, než by se na první pohled mohlo zdát, zvlášť, když média ochotně na poptávku čtenářů vytvářejí obraz skoro na hlavu poraženého Ruska.
Robert Šimeček
Pomoc válečným uprchlíkům určitě ano, ale pozor na pokračování v sociálním experimentu.
Jsem zcela pro poskytnutí útočiště prchajícím ženám a dětem, ale jsem proti nastupujícímu (ne)kontrolovatelnému sociálnímu experimentu, který u nás nemá obdoby od dosídlení Sudet, a lidem by se měla začít říkat nejenom pozitiva.
Robert Šimeček
Migrační mega tsunami na obzoru
Všichni jsme šokování ruským zákeřným přepadem Ukrajiny a jedeme na vlně ukrajinské euforie. V zápalu emocí nevidíme/neřešíme to, co s určitostí přijde. Evropa zažije masivní uprchlickou vlnu, nesrovnatelnou s tou v roce 2015.
Robert Šimeček
Omyl ani omylem!
Představa, že prezident Zeman je zbrklý popleta a omylem "vetoval" zákon o změně daní je naprosto absurdní. Miloš Zeman je politický matador a mistr zákulisních her, politický šachista, který uvažuje o několik tahů dopředu.
Robert Šimeček
(Ne)bytová politika a její důsledky
Extrémně drahé bydlení k porovnání k platům není problémem jenom Prahy, Brna, ale i velké části venkova. Dlouhodobě nedostatečná výstavba a minimální snaha o změnu se mi nejeví jako typická neschopnost státu, ale spíše jako záměr.
Robert Šimeček
Koronavirus jako velký učitel
Dosavadní vývoj nám dal cenné lekce do budoucna, ale ty opravdu zásadní nás ještě asi čekají. Nebojme se mluvit o případných rizicích a čím dříve začneme, tím více budeme mít času se připravit a zvládnout je! Nebát se přemýšlet!
Robert Šimeček
Plánované obří státní garance a přímá podpora soukromému sektoru za 1 000 0000 000,- CZK!
Nikdo absolutně netuší, co bude za měsíc či dva, ale je jasné už nyní, že deficit rozpočtu bude rekordně astronomický. V případě černého scénáře bude mít stát možná problémy se zajištěním zdrojů a peněz i pro svůj vlastní chod.
Robert Šimeček
Roušky pro všechny a vždy..? Proč mají odborníci pochybnosti? Je to opravdu dobré řešení?
Předem říkám, že sám roušku již nosím a po nařízení je to prostě povinnost pro všechny, ale otázky jsou snad povoleny i za nouzového stavu, ne? I když internet je plný koronaviru, je pro mě šokující všeobecná neinformovanost.
Robert Šimeček
Hoďte na nás síť!!
Jediná cesta, jak efektivně zpomalit, či dokonce zastavit šíření koronaviru u nás, je v první řadě identifikace nakažených. Potřebujeme co nejširší otestování populace a to v rámci možná co nejkratšího časového úseku a dále.....
Robert Šimeček
Na co ještě čekáme?!
Situace ohleně koronaviru v Itálii se evidentně vymkla kontrole, jenom během dneška (7/3) !1247! nových případů! Je třeba se okamžitě oboustraně izolovat od tohoto ohniska nákazy, které je tak blízko od nás.
Robert Šimeček
Lidstvo jako nekonečný vesmír
Stojíme na prahu období skutečně radikálních změn ve všech oblastech našeho života. Na cokoliv pomyslíme, je možné uskutečnit. Předpokladem skutečné vývojové akcelerace je tento fakt přijmout jako fakt a plně si to uvědomit.
Robert Šimeček
Nedostatek bytů? Vše může být již brzy úplně jinak...
Všechny odborné komentáře nás přesvědčují o dalším, i když pozvolnějším dlouhodobém růstu cen za bydlení. Možné to sice je, ale pokusím se nastínit i poněkud jiný pohled podložený fakty, který by napovídaly spíše pravý opak.
- Počet článků 21
- Celková karma 17,48
- Průměrná čtenost 1757x